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中国江苏网2月24日讯 小区出口应该配备多少保安？路灯坏了，应在多长时间内修好？目前，小区物业具体服务事项不够量化，成为业主和物业矛盾的焦点。记者昨获悉，市房地产协会和市物业管理商会起草的《市区物业服务收费参考标准(试行)》已完成初稿，有望今年出台。据了解，正在完善的“标准”对物业服务实行菜单制，不同的服务标准对应不同的物业费标准。
-市民投诉
小区后门为什么一直不开？
市民张女士反映，自己所在的小区已经历两任物业公司，小区后门却一直未开。她怀疑，小区物业公司为了节约用工成本，减少了保安的用工量。
据介绍，刚入住时，第一任服务的物业公司曾表示，业主入住到一定数量，小区会开后门，而且将配备保安。第一任物业公司撤走后，第二任物业公司进驻却表示，聘请的保安数量不够，不开小区后门。
张女士认为，既然业主已经缴了物业费，物业公司应该配足保安数量。而且，小区配备多少保安，应该有个标准。
据了解，在本报接到的有关小区居民物业服务诉求中，不少是因为在服务标准量化上产生分歧。有小区业主反映，自己房屋门窗出现问题报修后，物业公司来人维修，问题却仍反复出现。物业公司称，自己只能联系开发商，能不能修好，无法保证。
-最新进展
已完成初稿，有望今年出台
目前，市区普通住宅物业收费分为七个等级，收费标准为0.30元—1.60元/月·平方米。业内人士表示，等级制收费在实施过程中，物业公司与业主因相互不满，引发诸多矛盾。
去年6月，市房地产业协会六届三次会员大会上，多家物业代表表示，现行的收费标准偏离市场价，物业公司承担了额外服务。市房协会长杨学华表示，物业服务将实现市场化收费改革，采取菜单服务模式，替代七级物业收费标准。
物业服务市场化收费涉及的政策面广，与老百姓密切相关，具体到每项服务价格核算工作量大，制订修改的时间超过预期。因此，计划去年年内出台的“收费标准”一直未能出台。
据了解，已完成初稿的《市区物业服务收费参考标准(试行)》主要依据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》《关于放开部分服务价格意见的通知》《江苏省住宅物业管理服务标准》和我市物业服务业发展实际情况。相关单位已将出台该“收费标准”列入今年工作内容。
“正在完善中的‘收费标准’，力求做到让每项服务具体细化，让每位业主知晓：缴什么样的物业费，对应什么标准的服务。”有关人士介绍说，业主与物业服务企业双方的责任、权利将有清晰的界定。
-最大亮点
五项服务菜单可自由组合
据了解，《市区物业服务收费参考标准(试行)》初稿主要内容分为“综合管理服务”“物业共用部位和共用设施设备维护”“公共秩序维护”“保洁服务”“绿化养护”等五项，每项分5个服务等级。
每一级服务分为“基础服务+分级服务”，其中1-5级服务中，基础服务内容相同，但分级服务内容不同。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合，物业服务费为五项服务收费的总和。
另据了解，该标准的服务内容限于本市普通住宅具有公共性的物业基本服务，不包含双方约定的特约服务项目，适用于业主委员会成立后的普通住宅小区。业主委员会与物业服务企业可参照本参考标准，协商确定服务标准和收费标准，并在物业服务合同中约定。
另据介绍，《市区物业服务收费参考标准(试行)》通过相关审核程序公布实施后，将根据物价指数、社会统筹保险标准和最低工资标准进行调整，每两年公布一次。
-举例说明
最高标准：夜巡至少八次
等级收费将体现什么样的服务标准？如何体现出物业费与对应服务的一致性？
比如，该收费标准在“公共秩序维护”服务项目中，对安保人员配备的数量和具体的工作能力要求作出了明确界定。
在收费最低的一级标准中，除基础服务外，分级服务中要求，小区主出入口安排至少1人值班看守，协助维护正常秩序，建立基本工作记录；每日至少2次在小区内巡逻，发现问题及时处理；对居住满一年的业主(使用人)识别率达到70%以上……
在最高级别的服务中，对安保人员年龄也有要求——35周岁以下人员占总数50%以上；小区各出入口24小时值班看守，其中8:00-20:00主出入口双人执勤，立岗服务不少于8小时，白天巡逻不少于6次，夜间巡逻不少于8次，对居住满1年的业主(使用人)，识别率达到85%以上……
另外，在“综合管理服务”中，关于房屋及公共设施维修的及时性，一级服务标准有5项内容：可不设专门的服务接待处，但管理人员每日巡查小区不少于1次，发现问题及时处理，配置基本的办公设施；公布业务受理电话，每日业务受理时间不少于8小时，其他时间设置联系人员并出示其联系方式；对于业主(使用人)的求助、咨询及时处理，对业主(使用人)的投诉在2日内答复……
在最高级别的5级服务中，则对物业服务提出高要求：设置专门的服务接待处，配有专人值守；每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，提供24小时热线电话服务；急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施……
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